Achat immobilier : le rôle complet du notaire en France

L’achat immobilier est l’acte juridique civil le plus engageant de la vie patrimoniale française. Il mobilise des sommes considérables, transfère un droit réel principal opposable aux tiers, et engage l acquéreur sur des décennies. Le notaire y intervient de manière obligatoire : non pas comme conseil optionnel, mais comme officier public investi par l État de la compétence exclusive pour dresser l acte authentique requis par l article 710-1 du Code civil.

Ce guide pilier présente le cadre intégral : l obligation légale de l acte authentique, les étapes détaillées de la transaction (offre, compromis, acte définitif), la décomposition précise des frais d acquisition, les cas particuliers (SCI, viager, VEFA, démembrement), la fiscalité à l acquisition, en détention et à la revente, et les critères pour choisir un notaire compétent en droit immobilier.

L acte authentique : obligation légale en immobilier

Article 710-1 du Code civil : publicité foncière obligatoire

L article 710-1 du Code civil, issu de la loi du 28 mars 2011, pose un principe d ordre public : tout acte qui doit faire l objet d une publication au service de la publicité foncière doit être établi en la forme authentique par un notaire. Cette règle concerne toutes les mutations immobilières : vente, donation, partage, échange, apport en société, constitution d hypothèque. Aucune exception n est prévue pour les transactions amiables ou les actes de famille.

La conséquence est directe : un acte sous seing privé (signé entre particuliers sans notaire) ne peut pas opérer transfert de propriété immobilière opposable aux tiers. Même signé et enregistré fiscalement, il reste juridiquement inefficace pour la mutation. Le bien continue d apparaître au nom du vendeur au fichier immobilier, et l acquéreur ne peut ni le revendre, ni l hypothéquer, ni le transmettre.

Distinction acte sous seing privé vs acte authentique

L acte sous seing privé est rédigé et signé par les parties seules. Il a force probante entre les parties signataires, mais sa date n est opposable aux tiers qu à partir de son enregistrement fiscal (article 1377 du Code civil). Il peut être contesté en authenticité (signatures, contenu) et ne dispose pas de force exécutoire : un créancier doit obtenir un jugement pour le faire exécuter.

L acte authentique est dressé par un notaire, officier public délégataire de l autorité de l État. Il dispose de trois propriétés que l acte sous seing privé n a pas :

• Date certaine opposable à tous dès sa signature, sans formalité supplémentaire (article 1369 du Code civil).
• Force probante absolue sur les faits que le notaire a personnellement constatés : identité des parties, date, lieu, lecture, signatures. Seule une procédure d inscription de faux peut le contester.
• Force exécutoire sans jugement préalable (article L111-3 du Code des procédures civiles d exécution) : la copie exécutoire revêtue de la formule exécutoire vaut titre exécutoire au même titre qu un jugement.

Pourquoi le notaire est officier public et seul compétent

Le statut du notaire est défini par l ordonnance du 2 novembre 1945 et le décret du 19 décembre 1945. Le notaire est nommé par le Garde des Sceaux, prête serment, dépend disciplinairement de la Chambre des notaires et exerce sous le contrôle du Procureur de la République. Cette délégation de puissance publique justifie son monopole : seul un officier public peut conférer authenticité à un acte.

Le notariat français compte environ 17 000 notaires répartis dans 5 000 offices, organisés en chambres départementales, conseils régionaux et Conseil Supérieur du Notariat. Chaque notaire est titulaire ou associé d un office attribué territorialement, mais sa compétence ratione materiae s exerce sur l ensemble du territoire français. Un notaire parisien peut dresser l acte d achat d un bien marseillais sans difficulté.

Date certaine, force exécutoire, conservation 75 ans Minutier central

Les minutes (originaux) des actes notariés sont conservées pendant 75 ans dans l office du notaire instrumentaire, puis versées au Minutier central des notaires de Paris ou aux archives départementales. Cette conservation longue durée distingue radicalement l acte notarié de tout autre document juridique. Un acte d achat dressé en 1950 est encore consultable, certifié conforme et reproductible en copie authentique aujourd hui.

Cette traçabilité sécurise les chaînes de propriété sur plusieurs générations. Lors d une vente, le notaire vérifie l origine de propriété sur 30 ans minimum (parfois 50 ans), en remontant la chaîne des actes précédents pour s assurer qu aucune contestation n est possible.

Effet vis-à-vis des tiers (opposabilité erga omnes)

La publication au service de la publicité foncière (anciennement Conservation des hypothèques) rend l acte opposable à tous : on parle d effet erga omnes. Toute personne consultant le fichier immobilier peut connaître le propriétaire actuel, les hypothèques inscrites, les servitudes constituées, les baux longue durée publiés. Cette transparence est le fondement de la sécurité des transactions immobilières en France.

Sans publication, même un acte authentique reste inopposable aux tiers de bonne foi qui pourraient acquérir le même bien d un vendeur ayant déjà vendu. La règle du premier publié l emporte (article 30 du décret du 4 janvier 1955). Le notaire est responsable du dépôt dans le mois suivant la signature (article 32 du même décret).

Les étapes détaillées d un achat immobilier

1. Recherche et offre d achat

L offre d achat est une proposition écrite par laquelle l acquéreur s engage à acheter un bien à un prix déterminé. Son cadre légal repose sur l article 1583 du Code civil : la vente est parfaite entre les parties dès qu il y a accord sur la chose et sur le prix. En conséquence, une offre d achat acceptée par le vendeur sans réserve peut juridiquement valoir vente, même avant tout passage chez le notaire.

Pour éviter ce piège, les offres d achat doivent être rédigées avec précaution :

• Caractère ferme ou non : si l offre est inconditionnelle et acceptée, la vente est parfaite. Si elle prévoit que la vente sera régularisée par compromis chez le notaire, elle est juridiquement une simple offre de conclure un avant-contrat.
• Mentions obligatoires : identité des parties, désignation du bien, prix, délai d acceptation, conditions de rétractation.
• Différence avec promesse / compromis : l offre d achat est unilatérale (acquéreur), elle peut être révoquée tant qu elle n est pas acceptée. Le compromis est synallagmatique (les deux parties s engagent réciproquement), il vaut vente sous conditions suspensives.

Une offre rejetée ou caduque (délai expiré) liberge l acquéreur sans formalité. Une offre acceptée ouvre la phase d avant-contrat.

2. Compromis de vente ou promesse de vente

L avant-contrat formalise l accord des parties avant l acte définitif. Deux formes juridiques principales coexistent :

Le compromis de vente (promesse synallagmatique de vente) engage réciproquement l acheteur et le vendeur. Il vaut vente parfaite dès sa signature, sous réserve de la réalisation des conditions suspensives. En cas de défaillance d une partie hors conditions suspensives, l autre peut demander l exécution forcée (signature de l acte définitif par décision de justice) ou les dommages-intérêts.

La promesse unilatérale de vente engage uniquement le vendeur, qui s interdit de vendre à un tiers pendant un délai d option (typiquement 2 à 3 mois). L acquéreur dispose de la faculté de lever l option ou de renoncer. En contrepartie, il verse une indemnité d immobilisation de 5 à 10 pour cent du prix, qui reste acquise au vendeur en cas de renonciation hors conditions suspensives.

L indemnité d immobilisation est séquestrée chez le notaire ou l agent immobilier. Elle est imputée sur le prix en cas de signature. Si l acquéreur renonce dans le délai de rétractation légal ou si une condition suspensive défaille, l indemnité est restituée.

Conditions suspensives classiques :

• Obtention d un prêt immobilier au taux et conditions spécifiés (article L313-40 du CCH si mentionnée).
• Certificat d urbanisme positif (zone constructible, absence de servitude d alignement, absence d emplacement réservé).
• Absence de servitudes occultes révélées par l étude.
• Renonciation des titulaires du droit de préemption (commune via DIA, SAFER pour terrains agricoles, locataire titulaire d un droit de préemption).
• État hypothécaire indiquant l absence d inscription préexistante non purgeable.

Délai de rétractation de 10 jours : l article L271-1 du Code de la construction et de l habitation réserve à l acquéreur non professionnel un droit de rétractation de 10 jours calendaires après notification de l avant-contrat par lettre recommandée avec accusé de réception ou remise en main propre. Pendant ce délai, l acquéreur peut renoncer sans motif et sans pénalité. Le délai est d ordre public, sa renonciation est nulle.

Pourquoi passer par notaire dès le compromis : la rédaction du compromis par un notaire sécurise les conditions suspensives, vérifie l origine de propriété préliminaire, contrôle les servitudes apparentes, et fluidifie la phase suivante. Les émoluments de rédaction de l avant-contrat sont intégrés dans les émoluments globaux de la vente : passer par notaire pour le compromis n alourdit pas le coût final.

3. Phase intermédiaire (2 à 3 mois)

Entre la signature du compromis et celle de l acte authentique, le notaire conduit un ensemble de vérifications et de démarches qui justifie la durée standard de 2 à 3 mois :

Demandes de documents : titre de propriété du vendeur, état hypothécaire complet, diagnostic technique (amiante, plomb, gaz, électricité, DPE, termites, ERP, assainissement), règlement de copropriété et procès-verbaux d assemblées générales si copropriété, carnet d entretien de l immeuble, état daté relatif aux charges.

Demande de prêt immobilier : l acquéreur dispose typiquement de 45 à 60 jours pour obtenir l accord écrit d un établissement prêteur, conformément à l article L313-40 du CCH si la condition suspensive de prêt est stipulée. Le notaire vérifie la conformité de l offre de prêt avec les conditions du compromis.

Vérifications urbanisme : consultation du Plan Local d Urbanisme (PLU) pour identifier la zone (UA, UB, UH, etc.), les servitudes d urbanisme, les emplacements réservés, les protections patrimoniales. Demande de certificat d urbanisme opérationnel si construction envisagée.

Droits de préemption :

• Droit de préemption urbain (DPU) : la commune dispose de 2 mois pour préempter via la Déclaration d Intention d Aliéner (DIA) déposée par le notaire (article L211-1 du Code de l urbanisme).
• SAFER : pour les terrains agricoles ou ruraux, la Société d Aménagement Foncier et d Établissement Rural a un droit de préemption d ordre public.
• Locataire : le locataire d un logement d habitation principale dispose d un droit de préemption en cas de première vente après congé pour vendre (loi du 6 juillet 1989, articles 15 II et 10-1).

État hypothécaire : interrogation du service de la publicité foncière pour identifier toutes les inscriptions grevant le bien (hypothèques conventionnelles, privilège de prêteur de deniers, saisies). Le notaire organise leur purge à la signature : le prix de vente paie en priorité les créanciers inscrits.

Mise en page de l acte définitif : compilation de l ensemble des vérifications, rédaction des clauses spécifiques (modalités de paiement, garanties, séquestre), préparation des pièces annexes (diagnostics, règlement de copropriété, plans).

4. Acte authentique de vente

L acte authentique est la signature définitive de la vente devant le notaire. Sa rédaction obéit à un formalisme strict, codifié notamment par le décret 55-1350 du 14 octobre 1955 portant règlement de la publicité foncière :

Mentions obligatoires :

• Identité complète des parties (nom, prénoms, date et lieu de naissance, domicile, situation matrimoniale, régime matrimonial).
• Désignation précise du bien (commune, références cadastrales, contenance, description, lots de copropriété).
• Origine de propriété sur 30 ans minimum (parfois plus si l acte le justifie).
• Servitudes apparentes ou non, déclarées ou identifiées.
• Modalités de paiement du prix.
• Garanties dues par le vendeur (éviction, vices cachés).
• Clauses relatives aux assurances dommages-ouvrage, décennales.

Origine de propriété : le notaire reconstitue la chaîne des propriétaires successifs sur 30 ans au moins, en vérifiant chaque mutation. Cette règle vient du délai de prescription acquisitive trentenaire (article 2272 du Code civil) : au-delà, la propriété est consolidée même en cas de vice antérieur.

Modalités de paiement du prix : le prix transit obligatoirement par le compte séquestre comptable du notaire (règles déontologiques du Conseil Supérieur du Notariat). L acquéreur vire les fonds (prix + frais) avant la signature. Le notaire libère les fonds au vendeur après signature et levée des dernières conditions (purge hypothécaire notamment).

Garantie éviction et vice caché :

• Garantie d éviction (articles 1626 à 1640 du Code civil) : le vendeur garantit l acquéreur contre toute revendication de propriété par un tiers (vente du bien d autrui, contestation de chaînes de titres).
• Garantie des vices cachés (articles 1641 à 1649 du Code civil) : le vendeur garantit l absence de défauts cachés rendant le bien impropre à son usage. Action en 2 ans à compter de la découverte. Les ventes immobilières comportent quasi-systématiquement une clause de non-garantie des vices cachés, valable uniquement si le vendeur est non-professionnel et de bonne foi.

Signature électronique ou papier : depuis 2008, les actes notariés peuvent être signés électroniquement via le procédé AAE (Acte Authentique Électronique). Le notaire utilise une clé USB cryptographique, la signature est apposée sur un fichier PDF/A inaltérable. La copie exécutoire et les copies authentiques sont générées électroniquement.

Remise des clés : traditionnellement immédiate après signature et libellement du prix. Une remise différée peut être convenue (occupation gratuite du vendeur pendant un mois après signature, par exemple), avec clause explicite dans l acte.

5. Formalités post-signature

Les formalités post-signature relèvent intégralement du notaire et sont compresees dans les frais d acquisition :

Publication au service de la publicité foncière : le notaire dépose la copie authentique au SPF compétent (lieu de situation du bien) dans le mois suivant la signature (article 32 du décret du 4 janvier 1955). La publication rend la mutation opposable aux tiers et inscrit l acquéreur comme nouveau propriétaire au fichier immobilier.

Calcul et reversement des droits de mutation : le notaire calcule les droits de mutation à titre onéreux (DMTO), les prélève sur les fonds séquestrés et les reverse au Trésor public via la procédure dématérialisée Telacte. Le SPF perçoit également les émoluments de publicité foncière (frais d assiette de l État).

Inscription du privilège de prêteur de deniers : si l acquéreur a financé le bien par un prêt, l établissement prêteur bénéficie d un privilège de prêteur de deniers (PPD) qui prime l hypothèque conventionnelle. Le notaire inscrit ce privilège au SPF, généralement pour une durée de remboursement + 1 an.

Envoi de la copie authentique à l acquéreur : dans les semaines suivant la publication, l acquéreur reçoit la copie authentique de l acte, document juridique établi sa propriété. Cette copie est conservée précieusement (elle est requise pour toute revente, donation, location longue durée).

Bordereau au Cadastre : le notaire transmet au service du Cadastre les informations de mutation pour mise à jour du registre cadastral (changement de propriétaire, modifications éventuelles de parcellaire).

Les frais d acquisition décomposés

Les frais d acquisition, improprement appelés frais de notaire, regroupent en réalité plusieurs composantes dont la part revenant effectivement au notaire est minoritaire :

Composant	Pourcentage	Bénéficiaire
Droits de mutation département	4,50 %	Département (CGI 1594 D)
Taxe communale additionnelle	1,20 %	Commune
Frais d assiette etat	2,37 % du DMTO	État
Émoluments notaire (proportionnels)	0,5 à 0,825 %	Office notarial (décret 2016-230)
Débours et formalités	800 à 1 500 euros fixe	Diverses administrations
TVA sur émoluments	20 %	État

Les droits de mutation à titre onéreux (DMTO) représentent l essentiel des frais : 5,80 pour cent globalement dans l ancien (4,50 + 1,20 + 0,10 frais d assiette communal arrondi). Plusieurs départements ont voté en 2024-2026 une majoration temporaire portant le DMTO total à 6,30 ou 6,80 pour cent : à vérifier localement.

Les émoluments du notaire sont strictement réglementés par le décret 2016-230 du 26 février 2016 (modifié par arrêtés successifs). Ils sont calculés par tranches dégressives :

• 0 à 6 500 euros : 3,870 %
• 6 500 à 17 000 euros : 1,596 %
• 17 000 à 60 000 euros : 1,064 %
• Au-delà de 60 000 euros : 0,799 %

Sur un prix de 250 000 euros, les émoluments proportionnels s élèvent à environ 2 200 euros HT, soit 0,88 pour cent du prix. La TVA 20 pour cent s ajoute (440 euros). Le notaire n a aucune liberté sur ces tarifs : ils sont identiques d un notaire à l autre.

Les débours et formalités couvrent les sommes avancées par le notaire pour le compte des parties : extraits du fichier immobilier, copies du PLU, certificats d urbanisme, géomètre éventuel, formalités diverses. Ils sont remboursables à l euro.

Total typique selon le type de bien :

• Ancien : 7 à 8 pour cent du prix (souvent appelé à tort 8 pour cent de frais de notaire).
• Neuf VEFA : 2 à 3 pour cent (le prix de vente est TTC, le DMTO est remplacé par une taxe de publicité foncière réduite à 0,715 pour cent).
• Terrain à bâtir : environ 7 à 8 pour cent (DMTO complet).

Frais réels sur quelques cas

Trois exemples chiffrés illustrent la réalité des frais d acquisition :

Bien ancien 250 000 euros :

Composant	Montant
DMTO 5,80 %	14 500 euros
Émoluments notaire HT	2 200 euros
TVA sur émoluments	440 euros
Débours formalités	1 200 euros
Contribution sécurité immobilière 0,10 %	250 euros
Total frais d acquisition	18 590 euros (7,4 %)

Bien VEFA 350 000 euros :

Composant	Montant
TVA 20 % incluse dans prix de vente	-
Taxe de publicité foncière 0,715 %	2 500 euros
Émoluments notaire HT	2 850 euros
TVA sur émoluments	570 euros
Débours formalités	1 400 euros
Contribution sécurité immobilière 0,10 %	350 euros
Inscription PPD si prêt	1 800 euros
Total frais d acquisition	9 470 euros (2,7 %)

Terrain à bâtir 80 000 euros :

Composant	Montant
DMTO 5,80 %	4 640 euros
Émoluments notaire HT	950 euros
TVA sur émoluments	190 euros
Débours formalités	900 euros
Contribution sécurité immobilière 0,10 %	80 euros
Total frais d acquisition	6 760 euros (8,5 %)

Cas particuliers

Achat en SCI

La Société Civile Immobilière (SCI) permet d acquérir un bien à plusieurs (familiaux ou associés) en détenant des parts sociales plutôt que la propriété directe. Plusieurs formes :

• SCI familiale : associés membres d une même famille (parents, enfants, fratrie). Outil de transmission patrimoniale anticipée, évite l indivision au décès.
• SCI patrimoniale : détention d immobilier de placement, locatif, neutralité fiscale.
• SCI de jouissance à temps partagé : détention pour usage rotatif (résidences secondaires partagées).

La rédaction des statuts relève du notaire (recommandé, pas obligatoire). Le notaire conseille sur les clauses essentielles : durée, objet social, gérance, agrément des cessions de parts, clause d exclusion, répartition des bénéfices.

Mécanisme de transmission souple : la SCI permet la transmission par donation de parts plutôt que d immeubles, bénéficiant des abattements (100 000 euros par parent et par enfant tous les 15 ans, article 779 du CGI). La décote pour absence de liquidité et minorité de blocage peut atteindre 10 à 25 pour cent de la valeur réelle des parts.

Imposition : par défaut, la SCI est transparente fiscalement (impôt sur le revenu, IR). Les associés déclarent les loyers perçus au prorata de leurs parts. L option pour l impôt sur les sociétés (IS) est irrévocable et permet d amortir les biens (avantage fiscal sur le long terme) mais alourdit la fiscalité à la revente (plus-value des sociétés à 25 pour cent).

Achat en viager

L achat en viager est encadré par les articles 1968 à 1983 du Code civil. Le prix se décompose en :

• Bouquet : somme versée comptant à la signature (typiquement 20 à 40 pour cent de la valeur).
• Rente viagère : versement périodique (mensuel le plus souvent) jusqu au décès du crédirentier (vendeur).

Calcul du prix : la valeur libre du bien est minorée du droit d usage et d habitation conservé par le vendeur (viager occupé), généralement de 30 à 50 pour cent selon l âge. Le bouquet et le montant de la rente sont déterminés par espérance de vie statistique (tables INSEE), parfois pondérée par sexe.

Le notaire occupe une position centrale dans l évaluation et la sécurisation : rédaction du contrat, fixation du capital constitutif, clauses résolutoires en cas de défaut de paiement de la rente (article 1978 du Code civil), indexation, garantie du paiement (privilège du vendeur inscrit au SPF).

Risques spécifiques : le viager est juridiquement un contrat aléatoire (article 1964 du Code civil). Le décès précoce du crédirentier ne donne pas lieu à restitution. À l inverse, un vendeur très longève peut conduire à un coût total supérieur à la valeur libre du bien.

Achat VEFA (vente en l état futur d achèvement)

La VEFA est encadrée par les articles L261-1 à L261-22 du Code de la construction et de l habitation. Elle concerne les acquisitions d immeubles à construire (neuf, sur plan).

Garantie d achèvement : l article L261-10 impose une garantie financière d achèvement (GFA) ou de remboursement, fournie par un établissement financier. En cas de défaillance du promoteur, l acquéreur récupère son apport ou voit le chantier achevé par un autre opérateur.

Paiement par appels de fonds : échelonné selon l avancement des travaux, conformément à l article R261-14 :

• 5 pour cent maximum à la réservation.
• 35 pour cent à l achèvement des fondations.
• 70 pour cent à la mise hors d eau.
• 95 pour cent à l achèvement de l immeuble.
• 5 pour cent solde à la livraison (ou consignation si réserves).

Réception : étape juridique clé, l acquéreur prend possession et peut formaliser des réserves sur les non-conformités apparentes. Les garanties légales s appliquent ensuite : garantie de parfait achèvement 1 an, garantie biennale 2 ans pour équipements dissociables, garantie décennale 10 ans pour gros oeuvre et éléments indissociables.

Achat avec démembrement de propriété

Le démembrement sépare la propriété en deux droits distincts :

• Usufruit : droit de jouir du bien et d en percevoir les revenus (articles 578 à 624 du Code civil).
• Nue-propriété : droit de disposer du bien (le vendre, le donner) sans en avoir l usage.

Mécanisme de transmission patrimoniale optimisée : un parent donne ou vend la nue-propriété à ses enfants tout en conservant l usufruit jusqu à son décès. Au décès, l usufruit s éteint automatiquement et la pleine propriété se reconstitue sans droits de succession (article 1133 du CGI).

Barème de l usufruit : l article 669 du CGI fixe la valeur fiscale de l usufruit selon l âge de l usufruitier :

Âge de l usufruitier	Valeur fiscale usufruit	Valeur nue-propriété
Moins de 21 ans	90 %	10 %
21 à 30 ans	80 %	20 %
31 à 40 ans	70 %	30 %
41 à 50 ans	60 %	40 %
51 à 60 ans	50 %	50 %
61 à 70 ans	40 %	60 %
71 à 80 ans	30 %	70 %
81 à 90 ans	20 %	80 %
Au-delà de 91 ans	10 %	90 %

Une nue-propriété acquise à 60 ans de l usufruitier représente fiscalement 60 pour cent de la valeur pleine, base sur laquelle sont calculés droits de mutation et éventuels droits de donation.

Fiscalité de l achat immobilier

À l acquisition

Les droits de mutation à titre onéreux (DMTO) constituent l essentiel de la fiscalité immédiate. Leur régime est fixé par les articles 1594 D et suivants du Code général des impôts :

• Taux global standard : 5,80 pour cent dans l ancien (4,50 % département + 1,20 % commune + 0,10 % frais d assiette communal arrondi).
• Majorations départementales : plusieurs départements ont voté en 2024-2026 une hausse temporaire portant le taux à 6,30 ou 6,80 pour cent, applicable aux ventes signées après la date de délibé.
• VEFA neuf : taxe de publicité foncière réduite à 0,715 pour cent (TVA 20 pour cent déjà incluse dans le prix de vente).

Exonérations partielles : certaines acquisitions bénéficient de régimes dérogatoires :

• Acquisition par primo-accédants en zone QPV (Quartier Prioritaire de la Politique de la Ville) : exonération partielle sous conditions.
• Acquisition dans certaines zones rurales revitalisées (article 1594 F sexies du CGI).
• Bail emphytéotique : taxe de publicité foncière réduite à 0,715 pour cent.

Pendant la détention

Trois imposts annuels s appliquent :

• Taxe foncière : due par le propriétaire au 1er janvier. Calculée sur la valeur locative cadastrale, taux voté par la commune et le département. Augmentation moyenne 2015-2026 de 32 pour cent en France (données DGFiP).
• Taxe d habitation : abolie pour les résidences principales depuis 2023. Subsiste pour les résidences secondaires, avec surtaxe en zone tendue (Paris, littoral).
• IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière) : si patrimoine immobilier net taxable dépasse 1,3 million d euros (article 964 du CGI). Barème progressif de 0,50 à 1,50 pour cent. La résidence principale bénéficie d un abattement de 30 pour cent.

À la revente

La plus-value immobilière des particuliers est imposée à 19 pour cent au titre de l impôt sur le revenu + 17,2 pour cent au titre des prélèvements sociaux, soit 36,2 pour cent globalement (article 150 U du CGI).

Abattement pour durée de détention :

• Exonération totale d impôt sur le revenu après 22 ans de détention.
• Exonération totale des prélèvements sociaux après 30 ans de détention.
• Barème progressif d abattement annuel entre 6 et 22 ans (impôt) et 6 et 30 ans (prélèvements).

Exonérations principales :

• Résidence principale : exonération totale et automatique (article 150 U II 1 du CGI). Le bien doit constituer la résidence principale de l acquéreur au jour de la vente.
• Première cession d un logement autre que la résidence principale : exonération possible si réinvestissement dans l achat d une résidence principale dans les 24 mois (article 150 U II 1 bis du CGI).
• Cession à faible montant : exonération en cas de cession inférieure à 15 000 euros (article 150 U III du CGI).
• Vendeur retraité ou invalide non assujetti à l IFI : exonération sous conditions de revenus (article 150 U III 1 ter du CGI).

Surtaxe sur les plus-values élevées : pour les plus-values nettes supérieures à 50 000 euros, une taxe supplémentaire progressive de 2 à 6 pour cent s applique (article 1609 nonies G du CGI).

Choisir son notaire pour un achat

Le choix du notaire est libre pour l acquéreur comme pour le vendeur. Aucun texte n impose un notaire territorialement compétent : un acquéreur peut faire appel à un notaire situé à 800 kilomètres du bien. Le notaire choisi devient l interlocuteur unique pour toute la transaction.

Notaire acheteur ou notaire vendeur : trois configurations sont possibles :

• Un seul notaire pour les deux parties (mandataire unique) : configuration la plus fréquente. Le notaire représente les intérêts des deux parties dans le respect de son devoir d impartialité. Les émoluments sont intégralement perçus par cet office.
• Un notaire pour chaque partie : chacun représente spécifiquement les intérêts de sa partie. Les émoluments sont partagés entre les deux offices, sans surcoût pour les parties (les émoluments globaux sont identiques).
• Notaire en participation : configuration rare où plusieurs notaires interviennent conjointement, typique des grandes opérations ou des successions complexes liées à la vente.

Critère de spécialisation droit immobilier : six spécialisations CSN (Conseil Supérieur du Notariat) existent officiellement :

• Droit immobilier
• Droit de la famille
• Droit de l entreprise
• Droit rural
• Droit international privé
• Droit du patrimoine

La spécialisation en droit immobilier signale une maîtrise approfondie des problématiques d achat immobilier : montages SCI, démembrement, VEFA, baux commerciaux et professionnels, fiscalité immobilière. La spécialisation en droit du patrimoine est complémentaire pour les opérations à forte composante successorale.

Ancienneté de l office : un office établi depuis plusieurs décennies dispose typiquement d archives étendues sur la zone géographique, facilitant la vérification des origines de propriété et la connaissance des particularités locales (servitudes anciennes, copropriété historiques, zones d urbanisme).

Multi-bureaux pour déplacements : certains offices disposent de plusieurs bureaux dans différentes communes, permettant à l acquéreur ou au vendeur de se rendre dans le bureau le plus proche pour la signature. L acte est juridiquement unique.

Langues étrangères : pour un acquéreur ou vendeur étranger non francophone, la présence d un notaire ou collaborateur maîtrisant la langue facilite la compréhension et réduit les risques de contestation ultérieure. Le Conseil Supérieur du Notariat publie une liste officielle des langues parlées déclarées par chaque notaire, vraie information factuelle vérifiable (et non auto-déclarative subjective).

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Voir aussi le glossaire pour les termes notariaux précis utilisés dans cet article (acte authentique, publicité foncière, droits de mutation, séquestre, purge hypothécaire, conditions suspensives).

Avertissement YMYL : ce guide est rédigé à partir des textes légaux en vigueur au 21 mai 2026. Les taux de droits de mutation, les barèmes d émoluments et les règles fiscales sont susceptibles d évolutions réglementaires. Pour toute décision d achat immobilier engageant des sommes importantes, une consultation personnalisée auprès d un notaire titulaire d office est indispensable. Le Guide des Notaires ne se substitue en aucun cas à un conseil juridique professionnel et n engage pas sa responsabilité sur les décisions individuelles prises par les lecteurs.

Comité éditorial Guide des Notaires

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Articles connexes

• Frais de notaire achat immobilier : détail complet 2026
• Achat en VEFA : guide complet de la vente en l état futur d achèvement
• Succession chez le notaire : guide complet pour héritiers
• Coût d’une succession chez le notaire : détail 2026