Guide pratique : cluster achat-immobilier

Achat en VEFA : guide complet de la vente en l état futur d achèvement

Publie le 21 mai 2026 9 min de lecture Par le Comité éditorial Guide des Notaires

La vente en l état futur d achèvement (VEFA) est le mécanisme légal français qui permet d acquérir un logement neuf avant ou pendant sa construction. Encadrée par les articles L261-1 à L261-22 du Code de la construction et de l habitation (CCH), elle suppose un contrat authentique signé chez le notaire, des garanties légales spécifiques et un échelonnement strict des paiements. Le passage obligatoire devant notaire sécurise une opération qui peut s étaler sur dix-huit à trente mois entre la réservation et la remise des clés.

Ce guide présente le cadre légal de la VEFA, le déroulement contractuel, les garanties dues à l acquéreur, le calcul des frais de notaire réduits, et les précautions pratiques avant d engager une signature.

Qu est-ce que la VEFA

La VEFA est définie par l article L261-3 du CCH comme un contrat par lequel le vendeur transfère immédiatement à l acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes. Les ouvrages à venir deviennent la propriété de l acquéreur au fur et à mesure de leur exécution, contre paiement du prix selon l avancement des travaux.

Trois caractéristiques fondamentales structurent la VEFA :

Transfert progressif de propriété : l acquéreur devient juridiquement propriétaire au rythme de la construction, ce qui le protège en cas de difficulté du promoteur.
Maîtrise d ouvrage conservée par le promoteur : c est le vendeur qui demeure responsable de la construction jusqu à la livraison, et qui assume les obligations vis-à-vis des entreprises et de l administration.
Acte authentique obligatoire : la signature chez le notaire est imposée par l article L261-11 du CCH. Aucun sous-seing privé ne peut tenir lieu de contrat de vente VEFA définitif.

La VEFA couvre tous les biens neufs vendus sur plan : appartements en immeuble collectif, maisons individuelles en lotissement, lots commerciaux. Elle se distingue du contrat de construction de maison individuelle (CCMI) régi par les articles L231-1 et suivants du CCH, qui s applique uniquement lorsque l acquéreur est déjà propriétaire du terrain.

Le contrat préliminaire (contrat de réservation)

Le contrat préliminaire, communément appelé contrat de réservation, est prévu par l article L261-15 du CCH. Il intervient avant l acte authentique et engage les deux parties sous conditions.

Mentions obligatoires :

description détaillée du bien (surface, nombre de pièces, prestations principales)
prix prévu et conditions de révision éventuelle
date prévisionnelle de signature de l acte authentique
date prévue de livraison
modalités de financement envisagées
conditions suspensives (obtention du prêt notamment)

L acquéreur verse une indemnité d immobilisation plafonnée à :

5 pour cent maximum du prix si la signature de l acte authentique intervient dans l année
2 pour cent maximum si la signature intervient entre douze et vingt-quatre mois
aucune indemnité au-delà de deux ans

Ces fonds sont obligatoirement déposés sur un compte séquestre ouvert au nom de l acquéreur, soit chez le notaire, soit dans une banque agréée. Le promoteur n y a pas accès. L acquéreur dispose d un délai de rétractation de dix jours après réception du contrat préliminaire par lettre recommandée (article L271-1 du CCH), pendant lequel il peut renoncer sans motif et récupérer l intégralité de l indemnité.

Le contrat de vente authentique

La signature de l acte authentique chez le notaire scelle définitivement la vente. Le notaire instrumentaire vérifie la conformité juridique de l opération et annexe à l acte plusieurs documents indispensables :

la garantie financière d achèvement (extrinsèque ou intrinsèque)
le descriptif technique définitif (notice descriptive, cahier des charges, plans côtés)
le règlement de copropriété lorsqu il s agit d un immeuble collectif
l échéancier des appels de fonds détaillé
la date prévisionnelle de livraison et les pénalités de retard convenues

Le notaire procède à la lecture intégrale de l acte et explique à l acquéreur la portée de chaque clause. Le prix définitif est arrêté, ainsi que les conditions de révision : la majorité des contrats VEFA prévoient une indexation sur l indice BT01 publié par l INSEE, dans la limite légale d une révision plafonnée à 70 pour cent de la variation de l indice.

Les appels de fonds : échéancier légal

L article R261-14 du CCH fixe des plafonds que le promoteur ne peut dépasser. Les pourcentages s entendent en cumul du prix de vente :

Étape d avancement	Plafond cumulé légal
Achèvement des fondations	35 pour cent
Mise hors d eau (toiture, cloisons extérieures)	70 pour cent
Achèvement de l immeuble	95 pour cent
Livraison (remise des clés)	100 pour cent

Le contrat peut prévoir un échelonnement plus favorable à l acquéreur (par exemple 30 / 60 / 90 / 100) mais jamais plus lourd. Chaque appel de fonds doit être justifié par une attestation d avancement établie par l architecte ou par un homme de l art indépendant. Les fonds transitent par le notaire ou par la banque désignée dans le contrat, jamais directement vers le promoteur.

Les garanties légales en VEFA

L empilement des garanties VEFA est l un des plus protecteurs du droit civil français.

Garantie financière d achèvement (article L261-3 CCH)

Obligatoire avant la signature de l acte authentique. Elle existe sous deux formes :

Extrinsèque (la plus courante) : un établissement bancaire ou un assureur garantit le financement de l achèvement en cas de défaillance du promoteur.
Intrinsèque (rare en pratique) : la solidité financière propre du promoteur sert de garantie. Conditions strictes : avancement minimum, financement déjà sécurisé, certification annuelle.

Garantie de parfait achèvement (article 1792-6 Code civil)

Durée : 1 an après la réception. Couvre tous les désordres signalés lors de la réception ou apparus au cours de l année suivante, sans distinction de gravité. Le constructeur est tenu de les réparer.

Garantie biennale ou de bon fonctionnement (article 1792-3 Code civil)

Durée : 2 ans. Concerne les éléments d équipement dissociables du gros oeuvre (volets, robinetterie, chaudière, ballon d eau chaude, équipements ménagers intégrés).

Garantie décennale (articles 1792 et suivants Code civil)

Durée : 10 ans. Couvre les désordres affectant la solidité de l ouvrage ou le rendant impropre à sa destination, ainsi que les éléments d équipement indissociables. C est la garantie de référence du droit de la construction français. L article 1646-1 du Code civil rend ces garanties applicables à la VEFA et oppose les mêmes obligations au vendeur d immeuble à construire qu à un constructeur.

Garantie d isolation phonique (article L271-4 CCH)

Durée : 1 an. Spécifique au logement neuf, elle sanctionne le non-respect des seuils acoustiques réglementaires définis par arrêté.

Réception du bien : étape critique

La réception est l acte juridique majeur qui clôt la phase de construction et fait courir le délai des garanties. Le promoteur convoque l acquéreur par lettre recommandée. Une visite préparatoire (visite de cloisons, puis visite avant remise des clés) précède fréquemment la réception officielle.

Lors de la réception :

vérification de la conformité au contrat et aux plans annexés
sondage de chaque pièce, des équipements et des finitions
rédaction d un procès-verbal de réception signé contradictoirement
consignation des réserves observées (défauts, malfaçons, non-conformités)

Les réserves omises lors de la réception peuvent encore être notifiées au promoteur par lettre recommandée dans le mois suivant la livraison. Au-delà, seules les garanties postérieures restent activables. La retenue de garantie de 5 pour cent prévue au contrat est conservée chez le notaire jusqu à levée des réserves.

Frais de notaire en VEFA : pourquoi sont-ils réduits

Les frais d acquisition d un logement neuf représentent environ 2 à 3 pour cent du prix de vente, contre 7 à 8 pour cent dans l ancien. La différence tient au régime fiscal : la TVA à 20 pour cent étant déjà incluse dans le prix vendeur, l État ne perçoit pas les droits de mutation à titre onéreux (DMTO) classiques.

Décomposition pour un logement vendu 350 000 euros TTC :

Poste	Montant approximatif
Taxe de publicité foncière (0,71500 pour cent)	2 503 euros
Émoluments du notaire (dégressifs décret 2020-179)	2 720 euros
Débours (formalités, état hypothécaire, relevé cadastral)	1 200 euros
TVA sur émoluments (20 pour cent)	544 euros
Total approximatif	6 967 euros (1,99 pour cent)

Comparé aux 24 500 à 28 000 euros qu auraient coûté les frais d acquisition d un bien ancien équivalent (DMTO 5,80 pour cent inclus), l économie est substantielle. Les émoluments restent identiques d un notaire à l autre (tarif réglementé).

Risques spécifiques et points de vigilance

Retard de livraison : le contrat fixe une date prévisionnelle et des pénalités généralement de l ordre de 1/3000e du prix par jour de retard. Vérifier la formulation et l absence de clauses limitatives abusives.
Défaillance du promoteur : la GFA extrinsèque protège l acquéreur, mais les délais d achèvement par le garant peuvent être supérieurs aux délais initiaux.
Modifications unilatérales du promoteur : l article L261-16 du CCH encadre strictement les changements apportés au descriptif. Toute modification substantielle ouvre un droit à renonciation pour l acquéreur.
Différence de surface : si la surface livrée est inférieure de plus de 5 pour cent à la surface contractuelle, l acquéreur peut demander une diminution du prix proportionnelle (action en justice si nécessaire, jurisprudence constante de la Cour de cassation).
Réserves non levées : le promoteur dispose d un délai raisonnable pour intervenir. En cas d inaction, mise en demeure puis saisine du tribunal judiciaire.

Choisir un promoteur fiable

Avant tout engagement, plusieurs vérifications factuelles renforcent la sécurité de l opération :

Adhésion à la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI) : code déontologique applicable.
Ancienneté et livraisons passées : consultation des avis publics, visite d opérations livrées, contact avec des syndicats de copropriétaires existants.
Santé financière du promoteur : consultation des comptes sociaux déposés au greffe via infogreffe.fr, vérification de l absence de procédures collectives publiées au BODACC.
Relecture du contrat : faire relire le contrat préliminaire par un notaire ou un avocat avant signature, en particulier les clauses de pénalités, de révision du prix et de garanties.

Le notaire instrumentaire de l acquéreur, distinct le cas échéant de celui du promoteur, peut intervenir dès le contrat préliminaire pour sécuriser l opération. La présence d un second notaire ne renchérit pas l opération : les émoluments sont partagés, le total reste identique.

Ce que ce guide n est pas

Ce guide est un document d information publique rédigé à partir de sources légales et réglementaires vérifiables. Il ne constitue pas du conseil juridique. Chaque opération VEFA présente des particularités factuelles (nature du programme, statut juridique du promoteur, financement bancaire, régime fiscal applicable) qui nécessitent l analyse personnelle d un notaire. Pour toute opération réelle, consultez directement un notaire en exercice.

Pour le panorama complet de l achat immobilier en France et les autres régimes d acquisition, voir le guide complet achat immobilier.

Sources citees

Questions fréquentes

Quelle est la différence entre frais de notaire en VEFA et dans l ancien ? §

En VEFA, les frais de notaire représentent environ 2 à 3 pour cent du prix de vente, contre 7 à 8 pour cent dans l ancien. La différence vient principalement de l absence des droits de mutation à titre onéreux (DMTO) classiques de 5,80 pour cent : la TVA à 20 pour cent étant déjà incluse dans le prix de vente, l État ne perçoit que la taxe de publicité foncière réduite à 0,71 pour cent, en plus des émoluments du notaire et des débours.

Que se passe-t-il si le promoteur fait faillite avant la livraison ? §

La garantie financière d achèvement (GFA), prévue à l article L261-3 du CCH, protège l acquéreur. Dans sa version extrinsèque (la plus courante), un établissement bancaire ou un assureur s engage à financer l achèvement du bien même en cas de défaillance du promoteur. Cette garantie est obligatoire et doit être annexée au contrat de vente authentique signé chez le notaire.

Quelles sont les garanties dont bénéficie l acheteur en VEFA ? §

L acquéreur bénéficie de quatre garanties cumulatives après livraison : la garantie de parfait achèvement (1 an, article 1792-6 du Code civil), la garantie biennale ou de bon fonctionnement (2 ans, article 1792-3), la garantie décennale (10 ans sur le gros oeuvre et les éléments indissociables, article 1792), et la garantie d isolation phonique (1 an, article L271-4 du CCH). La garantie d achèvement protège par ailleurs la livraison elle-même.

Comment fonctionne l échelonnement des paiements en VEFA ? §

L article R261-14 du CCH fixe des plafonds légaux : maximum 35 pour cent du prix à l achèvement des fondations, 70 pour cent à la mise hors d eau, 95 pour cent à l achèvement de l immeuble, et 100 pour cent à la livraison. Les fonds sont appelés par le promoteur sur justificatif d avancement et versés via le notaire ou la banque désignée. Le contrat peut prévoir un échelonnement plus favorable à l acquéreur, jamais plus lourd.

Que faire si des défauts apparaissent après la livraison du bien ? §

Les réserves doivent être consignées sur le procès-verbal de réception, ou notifiées au promoteur par lettre recommandée dans le mois suivant la livraison. La garantie de parfait achèvement couvre tous les désordres signalés pendant la première année. Au-delà, les garanties biennale et décennale prennent le relais selon la nature du défaut. En cas d inaction du promoteur, une mise en demeure puis une action en justice devant le tribunal judiciaire restent possibles.