Guide pratique : cluster achat-immobilier
Frais de notaire achat immobilier : détail complet 2026
Les frais de notaire, expression entrée dans le langage courant, désignent en réalité l’ensemble des sommes versées lors de l’acquisition d’un bien immobilier : droits dus à l’État et aux collectivités, émoluments du notaire, débours et taxes annexes. Sur une acquisition dans l’ancien à 250 000 euros, ces frais avoisinent 7,4 pour cent du prix, soit près de 18 400 euros. Comprendre leur décomposition exacte est indispensable pour anticiper le budget réel d’un achat immobilier.
Ce guide détaille la répartition de ces frais selon les règles fixées par le décret 2016-230 du 26 février 2016, le Code général des impôts et le Code de commerce article L444-1, et illustre les calculs par trois cas concrets : ancien, neuf VEFA et terrain à bâtir.
Pourquoi parle-t-on de frais de notaire (terme impropre)
L’usage courant attribue au notaire l’intégralité des frais d’acquisition. La réalité est très différente : sur la facture totale, environ 80 pour cent correspond à des taxes perçues par l’État, le département et la commune. Seuls 10 à 15 pour cent restent réellement entre les mains du notaire au titre des émoluments réglementés définis par le décret 2016-230.
Le notaire agit ici comme collecteur d’impôt pour le compte de l’administration fiscale : il calcule, retient et reverse les DMTO et la contribution de sécurité immobilière au Trésor public dans le mois suivant la signature de l’acte. Le terme techniquement correct est frais d’acquisition, expression utilisée par l’administration fiscale et la Chambre des notaires de France.
Cette distinction n’est pas qu’une question de vocabulaire : elle explique pourquoi aucune négociation directe avec le notaire ne peut faire baisser significativement la facture, l’essentiel étant fiscalement déterminé.
Décomposition réelle des frais d’acquisition
| Composant | Bénéficiaire | Pourcentage du prix |
|---|---|---|
| DMTO (droits de mutation à titre onéreux) | Département + commune + État | 5,80 pour cent |
| Émoluments du notaire | Office notarial | 0,5 à 0,825 pour cent |
| Débours (taxes, copies, formalités) | Administrations diverses | 800 à 1 500 euros forfait |
| TVA sur émoluments | État | 20 pour cent des émoluments |
| Contribution de sécurité immobilière | État | 0,10 pour cent |
Les DMTO constituent la part la plus lourde : ils incluent la taxe départementale (jusqu’à 4,50 pour cent), la taxe communale additionnelle (1,20 pour cent) et un prélèvement pour frais d’assiette (2,37 pour cent de la taxe départementale). Le taux maximal de 5,80 pour cent est appliqué dans la quasi-totalité des départements depuis la loi de finances 2014.
Les débours sont les frais avancés par le notaire pour le compte du client : extrait cadastral (40 euros), demande d’état civil, copies d’acte, frais de publicité foncière, géomètre éventuel. Ils sont restitués à l’euro près et justifiés sur la facture finale.
Barème émoluments (décret 2016-230)
Le barème est strictement dégressif : plus le prix est élevé, plus le taux marginal appliqué sur les tranches supérieures diminue.
| Tranche prix | Taux émoluments |
|---|---|
| 0 à 6 500 euros | 3,945 pour cent |
| 6 500 à 17 000 euros | 1,627 pour cent |
| 17 000 à 60 000 euros | 1,085 pour cent |
| Au-delà de 60 000 euros | 0,814 pour cent |
Ces taux s’appliquent par tranche successive, à l’image du barème progressif de l’impôt sur le revenu. Pour un bien à 250 000 euros, les émoluments se calculent comme suit :
- 6 500 x 3,945 % = 256,42 euros
- (17 000 - 6 500) x 1,627 % = 170,84 euros
- (60 000 - 17 000) x 1,085 % = 466,55 euros
- (250 000 - 60 000) x 0,814 % = 1 546,60 euros
- Total émoluments HT : 2 440,41 euros (soit 0,98 pour cent du prix)
À ce montant s’ajoute la TVA à 20 pour cent, soit 488,08 euros, portant le coût total des émoluments TTC à environ 2 928 euros.
Calcul exact pour 3 cas concrets
Cas 1 : Achat dans l’ancien à 250 000 euros
| Poste | Montant |
|---|---|
| DMTO (5,80 %) | 14 500 euros |
| Émoluments dégressifs HT | 2 440 euros |
| TVA sur émoluments (20 %) | 488 euros |
| Débours forfait | 1 200 euros |
| Contribution sécurité immobilière (0,10 %) | 250 euros |
| Total | environ 18 878 euros |
| Pourcentage du prix | 7,55 pour cent |
Cas 2 : VEFA neuf à 350 000 euros HT
| Poste | Montant |
|---|---|
| TVA 20 % | déjà incluse dans le prix vendeur |
| DMTO classique | non applicable (régime VEFA) |
| Taxe de publicité foncière (0,71 %) | 2 485 euros |
| Émoluments dégressifs HT | 3 254 euros |
| TVA sur émoluments | 651 euros |
| Débours | 1 200 euros |
| Total | environ 7 590 euros |
| Pourcentage du prix | 2,17 pour cent |
L’écart s’explique par le régime fiscal de la première mutation : le bien neuf étant déjà taxé à la TVA (20 pour cent collectée par le promoteur), les DMTO classiques sont remplacés par une publicité foncière allégée.
Cas 3 : Terrain à bâtir à 80 000 euros
| Poste | Montant |
|---|---|
| DMTO (5,80 %) | 4 640 euros |
| Émoluments dégressifs HT | 919 euros |
| TVA sur émoluments | 184 euros |
| Débours | 800 euros |
| Contribution sécurité immobilière | 80 euros |
| Total | environ 6 623 euros |
| Pourcentage du prix | 8,28 pour cent |
Le terrain à bâtir suit le régime de l’ancien sauf cas particulier de vente par un assujetti TVA. Le pourcentage de frais est mécaniquement plus élevé sur les petits prix car la part fixe des débours pèse davantage.
Différence neuf / ancien
| Élément | Ancien | Neuf VEFA |
|---|---|---|
| DMTO classique 5,80 % | applicable | non applicable |
| TVA 20 % | non applicable | déjà incluse dans le prix vendeur |
| Taxe de publicité foncière | 0,71 % | 0,71 % |
| Émoluments notaire | dégressifs 0,5 à 0,825 % | dégressifs 0,5 à 0,825 % |
| Total frais d’acquisition | 7 à 8 pour cent | 2 à 3 pour cent |
Cette différence d’environ 5 points de pourcentage représente, sur un budget de 300 000 euros, une économie d’environ 15 000 euros en faveur du neuf au moment de l’acquisition. Elle ne couvre toutefois pas toujours le surcoût du neuf par rapport à l’ancien sur le marché.
Remise possible sur les émoluments
L’arrêté du 28 octobre 2020 autorise les notaires à accorder une remise allant jusqu’à 20 pour cent sur la fraction des émoluments correspondant à la part du prix supérieure à 100 000 euros. Cette remise reste à la discrétion exclusive du notaire et n’a aucun caractère automatique.
En pratique, elle est essentiellement utilisée sur les transactions d’un montant supérieur à plusieurs millions d’euros, où la concurrence entre offices est plus marquée. Pour les transactions courantes entre 200 000 et 500 000 euros, aucune remise n’est en général appliquée.
Cas particulier souvent méconnu : choisir un seul notaire pour l’acheteur et le vendeur ne change rien aux émoluments globaux. Si deux notaires interviennent (un par partie), ils se partagent les émoluments à 50/50, sans surfacturation. Le seul effet d’un notaire unique est la simplification administrative.
Pièges et erreurs fréquentes
- Confusion frais de notaire et frais d’acquisition : la facture totale n’est pas due au notaire mais à 80 pour cent au Trésor public.
- Oubli des débours dans l’estimation : ces 800 à 1 500 euros sont systématiquement réclamés mais souvent omis dans les simulations rapides.
- Comptage de la TVA en double sur les émoluments : la TVA s’applique uniquement sur les émoluments HT, pas sur les DMTO ni sur les débours.
- Sous-estimation des droits préfectoraux : un département peut historiquement appliquer un taux DMTO de 3,80 pour cent au lieu de 4,50 pour cent (cas de l’Indre, du Mayotte par exemple), faisant chuter le total de 0,70 point.
- Frais d’agence immobilière comptés dans les frais d’acquisition : ils en sont totalement distincts (article 6 de la loi Hoguet). Une commission de 4 à 6 pour cent du prix s’ajoute, payée séparément à l’agence et non au notaire.
Séquestre et provision
À la signature du compromis ou de la promesse de vente, le notaire réclame en général un dépôt de garantie de 5 à 10 pour cent du prix, déposé sur le compte CARPA (Caisse autonome de règlement pécuniaire des avocats et notaires). Ces fonds sont strictement tracés et bloqués jusqu’à l’acte définitif.
À la signature de l’acte authentique, le notaire collecte la provision sur frais : 8 à 10 pour cent du prix dans l’ancien, 3 à 4 pour cent dans le neuf. Le solde net de la transaction (prix vendeur diminué des frais et taxes) est versé au vendeur dans les 1 à 3 semaines suivant l’enregistrement au service de publicité foncière.
Le notaire reverse ensuite directement :
- les DMTO au comptable des finances publiques du département,
- la TVA sur émoluments et la contribution de sécurité immobilière au Trésor public,
- les débours aux administrations concernées (cadastre, état civil, hypothèques).
Si la provision excède les frais réels, le solde est restitué à l’acheteur, accompagné du décompte détaillé de l’acte. Si elle est insuffisante (cas rare), un complément est réclamé.
Voir le guide complet achat immobilier
Cet article propose une présentation générale des frais d’acquisition immobilière en France au 21 mai 2026. Il ne constitue ni un conseil juridique ni fiscal personnalisé. Les taux indiqués (DMTO 5,80 pour cent, émoluments dégressifs, TVA 20 pour cent) peuvent connaître des variations départementales ou faire l’objet de modifications législatives. Pour toute simulation chiffrée précise et opposable, consulter un notaire compétent qui établira un décompte définitif tenant compte de la situation particulière de la transaction.
Articles connexes
Sources citees
- Décret 2016-230 du 26 février 2016 - Tarif réglementé des notaires
- CGI article 1594 D - Taux des droits de mutation à titre onéreux
- Code de commerce article L444-1 - Principes de tarification des notaires
- BOFIP - Droits de mutation à titre onéreux d'immeubles
- CGI article 1594 F quinquies - Contribution de sécurité immobilière
- Arrêté du 28 octobre 2020 - Remise sur émoluments notariaux
Questions fréquentes
Pourquoi parle-t-on de frais de notaire alors que la majorité revient à l'État ? §
Le terme est trompeur : sur la facture totale d'environ 7 à 8 pour cent du prix dans l'ancien, près de 80 pour cent correspond aux droits de mutation à titre onéreux (DMTO) versés au département, à la commune et à l'État (CGI article 1594 D). Seulement 10 à 15 pour cent représente les émoluments réellement perçus par le notaire, le reste étant des débours et taxes annexes. Le terme exact est frais d'acquisition.
Quelle différence entre les frais de notaire dans le neuf et dans l'ancien ? §
Dans l'ancien, les frais d'acquisition représentent 7 à 8 pour cent du prix car le DMTO classique s'applique à 5,80 pour cent. Dans le neuf (VEFA ou logement de moins de 5 ans avec première mutation), la TVA à 20 pour cent est déjà incluse dans le prix vendeur, et seule la taxe de publicité foncière à 0,71 pour cent est due : les frais d'acquisition tombent à 2 à 3 pour cent du prix HT.
Le barème des émoluments est-il négociable ? §
Non pour les transactions courantes. Le tarif est fixé par le décret 2016-230 du 26 février 2016 et identique chez tous les notaires de France. Une remise jusqu'à 20 pour cent peut être accordée sur la fraction du prix supérieure à 100 000 euros (arrêté du 28 octobre 2020), mais elle reste à la discrétion du notaire et n'a aucun caractère automatique. Sous 100 000 euros, aucune remise légale n'est possible.
Quand le notaire réclame-t-il la provision pour frais ? §
La provision est exigée à la signature de l'acte authentique ou parfois quelques jours avant le rendez-vous, par virement sur le compte CARPA de l'office. Le montant correspond à une estimation des frais finaux : 8 à 10 pour cent du prix dans l'ancien, 3 à 4 pour cent dans le neuf. Le solde, si la provision est supérieure aux frais réels, est restitué dans les 1 à 3 semaines suivant l'enregistrement définitif de l'acte.
Choisir un seul notaire pour les deux parties réduit-il les frais d'acquisition ? §
Non. Les émoluments sont calculés sur le prix de vente et restent identiques que la transaction implique un ou deux notaires (article L444-1 du Code de commerce). Si chaque partie choisit son notaire, ces deux notaires se partagent les émoluments à 50/50 sans coût supplémentaire pour l'acheteur ou le vendeur. Le seul effet d'un notaire commun est la simplification administrative, pas l'économie.